Defiscalisation Scellier

Le 1er Janvier 2009 une toute nouvelle loi de defiscalisation prend place dans le secteur de l'investissement locatif

La loi de defiscalisation Scellier, qui jusqu'au 31 décembre 2009 cohabite avec sa grande soeur la loi De Robien, a pour but d'apporter des solutions aux problèmes auxquels la loi Robien n'a pu répondre.

Premier objectif : Inciter fiscalement l'investissement dans l'immobilier neuf, mais... seulement là où il y'a de réels besoins (demande locative)

Mesure prise: Suppression de la ZONE C qui, éligible par le Robien a incité nombre d'investisseurs à investir là où il n'y avait pas de besoin et qui se retrouve aujourd'hui avec des logements vides, invendables et une perte totale des avantages fiscaux.

Fonctionnement du dispositif Scellier

Immobilier concerné par la defiscalisation Scellier

La loi Scellier concerne les investissements immobiliers réalisés dans des logements neufs ou en cours de construction que l'investisseur s'engage à louer pendant une période d'au moins 9 année et de mettre en location en respectant des plafonds locatifs en vigueur dans la zone ou se situe le logement en question (Zone A, B1 ou B2 ... la zone C étant exclue du dispositif).

Sous certaines conditions il est possible de bénéficier des avantages de la loi Scellier également dans l'ancien. Nous y consacrerons un article complet très prochainement.

Dans le cadre de la defiscalisation Scellier, l'investisseur Scelier à la choix entre de régime de défiscalisation différents, le régime Scellier classique et le régime Scellier social (ou Scellier intermédiaire) qui lui offre des avantages supplémentaires mais également des contraintes et des obligations en plus.

Voyons comment fonctionnent les avantages de ces deux dispositifs qui nous venons de le voir concernent le même type de biens immobiliers.

Avantages de la defiscalisation Scellier classique

En Scellier classique, l'avantage fiscal est répartit sur la période des 9 ans de location obligatoire.

La réduction d'impôts, très simple à calculer est égale à 25 % du prix du logement (frais de notaires inclus) dans la limite de 300 000 €.

En résumé sur un investissement de 300 000 €, l'investisseur Scellier récupere le quart, soit 75 000 € sous forme de réductions d'impôts, sur un investissement de 200 000 €, il en économise 50 000 €.

La réduction d'impôts est répartie à parts égales chaque année pendant 9 ans à compter de la première année de location.

Pour calculer l'avantage fiscal annuel il suffit donc de partager l'avantage fiscal total par 9 ou encore de diviser le montant total de l'investissement (toujours dans la limite de 300 000 €) par 36.

Faites vous même le calcul en prenant par exemple un bien d'une valeur de 237 000 €, vous verrez, c'est la même chose.

En Scellier classique, rappelons que l'acquéreur doit louer son bien en respectant des plafonds locatifs, et est obligé de le louer pour une période de 9 ans. Néanmoins l'investisseur n'est soumis à aucun plafond de ressources dans le choix de ses locataires en defiscalisation Scellier classique.

Avantages de la defiscalisation Scellier Social

En Scellier social, l'investisseur peut defiscaliser sur 12 ou 15 ans au lieu de 9 ans, bien sur son engagement de durée de location est prolongé suivant son choix à 12 ans ou à 15 ans.

Par ailleurs, l'investisseur s'engage à choisir ses locataire suivant un plafond de ressources qu'ils ne pourront dépasser.

Cette mesure à pour but de favoriser l'accès au logement aux personnes bénéficiant de "revenus intermédiaires".

Le montant de la réduction d'impôts ainsi que sa répartition les 9 premières années sont identiques au Scellier classique, mais l'investisseur peut bénéficier suivant qu'il opte pour un allongement à 12 ou à 15 ans d'une réduction d'impôts supplémentaire égale à 6 % ou à 12 % du prix du logement répartie à parts égales chaque année supplémentaire (2% par an).

La defiscalisation Scellier social permet à l'investisseur immobilier sur un logement de 300 000 € de bénéficier de 111 000 € de réduction sous forme d'économies d'impôts (économie atteignant sur 15 ans 37 % de l'investissement total).